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Tuesday, December 01, 2009

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Monday, November 02, 2009

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Monday, October 05, 2009

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Wednesday, September 02, 2009

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Friday, August 07, 2009

寫字樓

物業特色
房地產的藍籌,長期收租


  若果要簡單形容寫字樓跟其他物業之分別,那就是寫字樓相當於房地產的藍籌。正如藍籌是賭場中銀碼最大的籌碼,寫字樓尤其是中心商業區的甲級寫字樓,往往就是那個城市的地標。諸如香港歷史悠久的匯豐總行大廈,還有機場鐵路上蓋的IFC(國際金融中心)、ICC(環球貿易廣場)。國際知名度能夠吸引跨國企業租用,再加上價格不菲足夠吸納大量資金,自然令寫字樓成為長期收租的強者。

  當然對於崇尚住宅樓宇的普通香港人來說,或許會較難理解寫字樓的投資價值。只不過這很大程度是因為普通香港人多數也是用家,抱著炒樓不成也可自住的消費心態下,輕視了租金收入所提供的穩定現金流。若果換了一個宏觀角度,外地投資者不會貿然決定來港買樓自住或者經營零售商舖,資訊不平衡情況下也較難物色具潛力的住宅、商舖荀盤,那麼藍籌寫字樓自然成為穩健之選。至於工廠大廈甚至農場,更早已在金融城市化過程中被淘汰了,寫字樓的完善配套服務又豈是普通工廠大廈可比?

海外資金
金融海嘯的危與機


  即使寫字樓有著上述優點,始終也不能避免環球經濟的影響。歐美企業深受金融海嘯之苦,難免要縮減在亞太區的投資規模,甲級寫字樓自然首當其衝。仲量聯行表示2009年香港寫字樓空置率將升至百分之7,預料租金要在2010才見底。只不過相對區內其他主要競爭對手東京、上海、新加坡跌幅更深,香港表現已算教人樂觀。例如太古地產旗下寫字樓出租率接近百分百,鰂魚涌的港島東中心已租出95%,可見抗跌力之強。

  究其原因相信是中國內地乃最早走出金融海嘯的經濟體系,劫後餘生的海外企業自然視中國為救世主,在一息尚存下未敢輕言撤退。日本雖然未算金融海嘯重災區,但過於側重國內市場阻礙了跟上中國經濟的火車頭。上海雖獲中央政府欽點為未來的國際金融中心,但金融、會計等相關配套仍與國際標準仍有一段距離,香港在專業服務領域的優勢自然吸引外資建立橋頭堡。即使同樣保留英語法制體系優良血統的新加坡,地理上始終不如香港緊貼中國內地,只能望塵莫及。

國內資金
不明朗的地方割據


  相對於外資企業對中國的觀望態度,內地資金相信會較為順從中央政府的主導,傾向在上海進行上市集資及其他金融活動,可能令香港寫字樓對中資的吸引力稍降。若說上海未來會對香港所構成的威脅,除了要視乎上海法制改革能否加強與國際接軌,反過來也要看中央政府的管治權威。在上世紀末的改革開放起步期,鄧小平領導的強人政治確實掃除不少經濟發展障礙。可是到了今天的胡溫政權,欠缺個別強硬領導人的中央政府,能否再逼使全國服從中央的政策傾斜?

  假若地方政府官商勾結、劃地為王的問題未能解決,各地城市顯然不會甘心屈服上海之下,倫敦、巴黎式的一極化發展就會被拖後腿。特別對珠三角城市來說,拉攏香港抗衡長三角也是一種自保手段。此外,內地企業若要走出中國進軍世界,也需要一個窗口淡化中國內地的俗氣。先租用香港寫字樓建立前線基地,在香港熟習了國際化都市的法制要求後,再慢慢進軍世界亦未嘗不是一件好事。

本港資金
展望6大產業


  甲級寫字樓作為藍籌物業,也許較容易吸引中外資金直接購入,或者透過相關的REITs(房地產信託投資基金)長期收租。可是換了藍籌色彩較淡的乙、丙級寫字樓,則未必能夠在環球經濟大氣候中直接受惠。再加上有不少工廠大廈改為商業用途加入競爭,丙級寫字樓更要面臨降價壓力,甚至出現轉為樓上舖的現象。始終香港不能忽視本地需求,振興本土產業才能令樓市具承接力,否則甲級商廈與乙、丙級之間將出現斷層。

  特首曾蔭權最近提出了發展6大優勢產業,包括檢測認證、醫療服務、創新科技、文化創意產業、環保產業以及教育服務。若果這些經濟項目能夠令本港中小企重生,將大大刺激乙、丙級寫字樓的需求,特別是遠離中心商業區的商廈可望走出谷底。當然問題仍要視乎特區政府帶領工商界參與配合的政治效能,尤其特區政府需要走出中環至上的價值觀,才令教人相信6大產業可在偏遠地區落地生根。

預測後市

  考慮到寫字樓的藍籌色彩,即使短期內仍要承受金融海嘯的壓力,始終不能太過悲觀。中期方面,中國內地成為世界經濟的新火車頭,將會刺激中外企業對香港寫字樓的需求,推高商廈樓市。長期而言,要視乎香港發展6大優勢產業的成功與否,才能令寫字樓市場健康發展,始終寫字樓是公司營運牟利的地方,不是用來自住的。

  短期受壓、中期看好、長期要視乎本港產業發展,就是我們對未來寫字樓市場的預測。

PTC:2009年07月

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Thursday, July 02, 2009

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Tuesday, June 02, 2009

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Sunday, May 03, 2009

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Thursday, April 02, 2009

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Tuesday, March 03, 2009

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Monday, February 02, 2009

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Thursday, January 29, 2009

《GUN×SWORD》小飛俠不完全燃燒

  谷口悟朗的動畫監督生涯,本來應該是一條穩步向揚的道路。首先以《無限のリヴァイアス》、《スクライド》打好根基,《プラネテス》開始備受注目,《コードギアス 反逆のルルーシュ》創出驕人成績,還有最近透過《ジャングル大帝(2009年版)》挑戰電視特輯動畫。可是在《プラネテス》與《反逆のルルーシュ》之間,卻有名為《GUN×SWORD(ガンソード)》的異色作,劃出不尋常的deep V曲線。這套惡趣味、逃避成長、不完全燃燒,由谷口悟朗親自炮製的反谷口作品,會否就是破舊立新的必要惡?

復仇是懦弱、邪惡但有人性

  就像「痛快娛樂復仇劇」這句宣傳所表明,由ヴァン追殺「爪男」開始,故事以手刃仇人結束。不過若說《GUN×SWORD》歌頌復仇,則未免把事情看得太過單純。ヴァン名義上是主角,但真正深入探討復仇的,卻屬競爭對手レイ。同樣要報爪男殺妻之仇,レイ比ヴァン走得更極端,阻我者即使老弱婦孺亦照殺可也。重點在レイ不諱言自己鬼畜,泯滅了從前祥和的人性。レイ最後更向ジョシュア告白,害怕不復仇就愧對シノ,自認只是一個逃避傷痛的懦夫。因此レイ的復仇比ヴァン探討得深入,レイ是承認自己懦弱的前提下仍然固執復仇,而非像ヴァン般連這個自嘲也逃避。爪男最後死在誰的手上,不足以推翻復仇深度的高下。

  既然復仇只屬個人意氣,那麼這套作品顯然無意勸善懲惡,甚至把爪男塑造成一個好人。爪男毫不自私自利,只有為大多數人爭取幸福的善心。爪男目睹過人類無法擺脫互相仇殺的悲劇,所以甘願犧牲自己,讓別人都能夠像爪男自己一樣善良。只要爪男基因遍及全世界,任何人都會與世無爭。所有受到想念的死者能夠復活,那麼一切阻礙爪男計劃的人物都值得犧牲吧?爪男的偉大在此塑造得完美無瑕,但這套作品正是承認爪男善良的前提下,反而更要質疑這種完美無瑕的偉大。正如ウェンディ在最終回所說,這個世界充滿是非黑白,才讓我們明白善良的可貴,一個只有善良的世界豈非更教人心寒?

  善良是人性,邪惡也是人性。選擇只容許善良,其實就是逃避邪惡,喪失人之所以為人的本性。代表邪惡的復仇者ヴァン,消滅善良的爪男計劃,就是宣告我們不應追求違反人性的美麗新世界。ヴァン的邪惡復仇在此不教人反感,只可惜他也沒レイ那麼完全燃燒,淪為高不成低不就的半調子而已。自從第16集置生死於度外,ヴァン覺悟出無我境界後,他的成長就停止了。ヴァン不敢承認復仇只是他個人的懦弱,反而讓一堆閒雜人等跟著旅遊觀光。後來月球快將墜落的大危機就算了,之前單純是ヴァン的個人仇恨,何時輪到勇者插手私人恩怨?跟ヴァン有仇就等於邪惡的論調,更是非友即敵的二分法謬誤。

小姑娘變成賢妻良母

  正如前文所提及,ヴァン只能夠單純根據殺妻之仇行動,沒像ウェンディ般連爪男計劃的善良都可以否定。最後能夠真正成長的並非ヴァン,反而是看似弱小的ウェンディ。在前半13集期間,ウェンディ還只是個尋找ミハエル下落,跟著ヴァン到處跑的小姑娘。初次離開故鄉讓ウェンディ見識世界,試過被カルメン99當成小孩子般無視,亦試過打工勞動的辛酸。一顆追逐ミハエル的心支持著ウェンディ,好比ヴァン無法放棄復仇,ウェンディ對自己未有交代前也不能回家。因此著名舞台劇《Peter Pan and Wendy(小飛俠)》可說是《GUN×SWORD》的原型,表面上英雄是Peter Pan/ヴァン,實則卻變成Wendy/ウェンディ的成長故事。

  ミハエル是ウェンディ唯一的親人,好像父親一樣的哥哥。沒有說話比兩人重逢後,ミハエル要ウェンディ回家別跟著來,更能傷透ウェンディ的心。由重新撿起轉輪手鎗那刻開始,ウェンディ不能再是個小姑娘,她要尋找出ミハエル離自己而去的答案。第16集ヴァン想逃避強敵ウー時,是ウェンディ堅持要繼續旅程。第22集ヴァン想把怨憤發洩到ウェンディ身上時,更是ウェンディ喝斥ヴァン只顧自己,教他接受同伴們的互相幫忙。可見ウェンディ的成長已經超越ヴァン,她才是自己負責的大人。最後發炮制止ミハエル,讓他省悟自己迷失了當初為妹妹著想的原意,所以ミハエル終於肯定ウェンディ的自我,尊重各走各路的意願。

  在ミハエル、ヴァン、カルメン99等人眼中,ウェンディ原本只是個不懂事的小姑娘,是她的成長教其他人另眼相看。就像Wendy原本只是想跟著Peter Pan離家出走,到後來發現自己不能永遠都是小女孩,心智成熟下選擇回家一樣。ウェンディ到最後已經是一位賢妻良母,ヴァン卻跟Peter Pan沒有分別,仍然是不願長大的男孩子。因此ウェンディ與ヴァン分手是必然,好比小飛俠只能存在於童話故事當中,繼續下去只會讓ヴァン在ウェンディ心目中的英雄形象破滅。問題顯然不是出在ウェンディ身上,要怪就怪ヴァン真是太沒出色,復仇完後還是吊兒郎當的嘔男。既然他沒真正向ウェンディ學習融入社會,倒不如跟レイ一起殉死還好?

聖母之死乃不長大藉口

  或許有一點是ヴァン始終沒變的,他始終沒有忘記エレナ的死,他始終堅持做一個童貞男。因為ヴァン要保持對エレナ的忠貞,所以他沒有再跟其他女性談戀愛,自然也永遠保持童子身。雖然邏輯看似相當正確,只不過若果細心留意,為何ヴァン沒直接說出這套想法?不論ウェンディ還是プリシラ,當ヴァン遇上戀愛、結婚要求時,都只是強調自己乃童貞男,而非直接交代要對エレナ忠貞。若果ヴァン真有視エレナ為首位,為何他不敢直接提及エレナ?還是說ヴァン根本沒把エレナ放在首位,反而保持童子身才是最重要?ヴァン之所以拒絕ウェンディ、プリシラ,只不過因為他怕自己不再是童貞男?

  就好比Peter Pan一樣,他把Wendy帶到自己世界並非出於戀愛,而是想把她當成母親代替品而已。Wendy由當初不甘心當母親,到後來成長為賢妻良母,卻沒有留下來照顧Peter Pan。分別在於母愛是單向的,婚姻卻是雙向的,難道妻子就要把丈夫當作另一個孩子般照顧?在ウェンディ、プリシラ面前吞吞吐吐,只顯得ヴァン臨陣退縮,不敢對戀愛作出承諾。筆者無意強迫捨棄忠貞,但向對方坦白自己為了エレナ而不能接受好意,豈非更圓滿的結局?ヴァン越是強調エレナ,他就越應該負起大人的責任。甚至進一步去想,表面上與エレナ結婚,實則恐怕只是把她當作母親而已。エレナ之死把不等於婚姻的母愛神聖化,ヴァン從此有藉口讓自己永不長大。

  論復仇遠未及レイ完全燃燒,說成長更徹底被ウェンディ比下去,ヴァン不愧稱為主角嗎?過去谷口悟朗監督作品當中,既有昂治、タナベ般寧願捨命也堅持拒絕加害,也有カズマ、劉鳳般誓要永遠不斷鬥爭至死方休。思想單純不一定是壞事,但真正堅強的單純應是經得起考驗,因為缺乏考驗而讓ヴァン半調子收場,那麼谷口今次實在放水太多了。為了粉碎《プラネテス》以前的佳績,《GUN×SWORD》成功把谷口釘死在十字架之上,才有後來《反逆のルルーシュ》的鳳凰涅槃。カレン跟ウェンディ一樣主動與自己心中的英雄為敵,レイ選擇以死面對シノ,スザク卻要活著繼承ユーフェミア的遺志。最後ミハエル希望找出的新答案,或許就是像ルルーシュ般流乾鮮血,創造尊重所有人自由意志的未來。

  直至現在,恐怕永遠,《GUN×SWORD》還是無法令筆者稱心滿意。只不過置之死地而後生,假若從大歷史角度去看谷口悟朗,或許也該對這個承先啟後說聲感謝吧。

相關link:

ガン×ソード - Wikipedia

Wednesday, January 07, 2009

Format-channel第四十八回:魯魯修群揪會(part 12-14)

完了?未完。
唔睇埋 Picture Drama 會遺漏重要劇情,唔聽埋最後三節更會走漏了"サービス'
魯魯修群揪會最後的最後,Picture Drama 完結篇
主持:合眾國方墨墨\(●)/

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